设为首页 中国宁波网 广告联系 广告热线:18067170100 网管热线:13780000351

DIY

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 45334|回复: 26

“以业主的名义”全民大讨论:小区自治,出路何在?

[复制链接]

该用户从未签到

2

主题

2

帖子

2

积分

新手上路

积分
2
发表于 2017-5-16 15:10 | 显示全部楼层 |阅读模式

小区自治:出路何在?

倪永品

     【按】我曾经说过,我会好好作了研究,讨论一下小区自治的问题。现在我兑现了自己的诺言。《以业主的名义》一文比较感性,象纪实文学。这篇文章属于理论思考,有理论、有模型、有分析,接近于学术论文。只不过以答记者问的形式来写。当然,我没有展开来写。太长了,会浪费大家的时间。特别声明两点:第一,文责自负。第二,我的文章发在我的新浪博客(http://blog.sina.com.cn/nizhouchi)。请尊重知识产权,转载、引用请注明作者和出处。本文特别授权中国宁波网和《宁波日报》使用。

      相关帖文:再论小区自治:关键要让市场在资源配置中起决定性作用                  
                  本人独家声明:"以业主的名义"一文不是为了揭露物业黑幕 而是管好自己家园
                  
作者感想:我成了丧家之犬!!!




引言

      2017年5月12日上午,我接到一位记者的电话,想就小区自治和物业管理这一话题采访我。我知道,都是那篇文章惹的祸!因为出差,所以我无法接受采访。大学毕业前,我曾在本地一家媒体当过实习记者。我愿意再做一回“记者”,采访一下自己,让二十多年前的我和现在的我进行一次跨时空对话。
 
 1、三句歌词

  问:《以业主的名义:我的江南一品业委会的经历和感想》网上热传,能否请你谈谈你的那篇文章?
  答:这是一篇述职报告。这篇文章太长,我知道,大家都习惯接受短平快的信息,所以,我在微信中说,如果你没有时间卒读,读下面三句歌词就可以了。“想说却还没说的,还很多”,“喋喋不休,时不我予的哀愁”,“越过山丘,才发现无人等候”。这三句话来自李宗盛的《山丘》。这就是我的那篇文章要表达的思想和情感。

  
2、为什么物业管理有这么大的黑洞?

  问:为什么物业管理有这么大的黑洞?
  答:我想把你的问题转换一下,我们来问:人会生病,社会是否也会生病?美国人本主义哲学家和精神分析心理学家Erich Fromm(艾里克·弗洛姆)在他的著作《健全的社会》中探讨过这个问题。他比较了两个概念:社会相对主义和标准人本主义。所谓社会相对主义,也就是说社会只要能够运转就是正常的,所谓病态只是个人不能适应社会。而标准人文主义认为,社会是否正常是有标准的,我们可以按照标准来诊断社会是否健康。
按照上面的概念,我们可以把小区业主分为两大类:第一类属于社会相对主义,认为小区管理模式没有好坏,只要你适应就好。第二类属于标准人本主义,认为小区管理模式是有标准的,偏离标准就是病态。人生病要治,小区管理生病了,也要治。
  很多人不会承认自己属于社会相对主义,但他们的行为已经清楚地表明了他们的观念。比如:有些业主就说,只要小区垃圾有人清理,东西坏了有人来修理,其他的事与我无关。沉默的大多数也属于这一类。也许有人会说,我既不属于社会相对主义,也不属于标准人本主义,或者说我既属于社会相对主义,又属于标准人本主义。不同的情境表现出不同的立场。这种实用主义实际上是不承认社会有健康标准,所以还是属于社会相对主义。
      现在我们可以还原问题,为什么物业管理有这么大的黑洞?因为我们的小区病了,而且病得很重。


3、小区自治的失灵

  问:为什么小区会生病?
  答:打个比方,现在有一道数学题:Y=3X+10。已知X=25,我们马上能够算出Y=85,而且只能等于85。假设,我们设定的Y的目标值是100,而给定的X值只是25,结果会怎样呢?我们说,这个方程式不成立。同样,如果小区自治是我们的目标,但是,现在给定的已知条件或者说资源是无法满足要求的,于是小区就生病了。

  问:按照标准人本主义,一个健康的小区需要什么条件呢?
  答:说实话,这个问题很大也很难。不夸张地讲,如果谁能够破解这一“珍珑棋局”,完全可以当国务院总理(一笑)。

问:好吧!那么,既然现在小区生病了,你认为是哪些条件不满足要求呢?
答:你很聪明,换了副马甲提问题(一笑)。好吧!那就让我们作一次尝试性的解剖分析。
  首先,我给出小区自治的两个模型:宏观模型和微观模型。

图片1.png
                        图 1小区自治宏观模型图:政府主导
图片2.png

                          
图 2小区自治微观模型图:外部利益相关者
  第一张图为宏观模型,其核心思想是:我们的小区自治是政府主导型的。因此,小区自治只是整个国家管理中的底层环节。
  第二张图为微观模型图,其核心思想是:小区自治与众多的外部利益相关者(即党政管理部门)。当然,还有内部的利益者,那就是业主和物业公司。
  这两张模型图说明:小区自治需要宏观和微观条件。

  好了!有了模型,我们就可以按图索骥,看看这些条件是不是充分。我还是用模型来演绎。
  先从宏观层面入手。

图片3.png
                             图 3小区自治宏观条件分析图
  通过上面的模型图分析,我的结论是:小区自治只是工具,不是目标。这就有效揭示了我们的小区自治发育不充分的制度层面原因。

  再来看微观层面。我给出一张利益相关者分析图。与小区自治相关度最高的有三类群体:党政部门、小区业主和物业公司。

44444.jpg


  
                         
  图4揭示了三大利益相关者,政府、业主和物业公司的关系和运行机制。这一机制关键点在于:业主支付费用能不能得到满意的物业服务。如果答案是肯定的,说明这一机制运行是有效的。如果业主的需求得不到有效满足,那么这一机制一定会失灵。这就是当前业主与物业间矛盾和小区自治失灵的根源。
  
4、背后逻辑:“管制俘获”

  问:刚才你揭示了小区自治失灵,很精彩!我的下一个问题是:为什么现有的物业管理矛盾会这么突出?
  答:这个问题问到点子上了。
  我们先来回顾一下,我国物业管理立法的历史演革。2003年5月28日国务院通过了《物业管理条例》并于当年9月1日正式实施。2007年和2016年作了微调。不过,条例第一条也就是立法宗旨一直没有变化,即:为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,制定本条例。可见条例是行业管制性规范。
  应该说,中国城市化进程的加速催生和推动了物业管理的发展。不过,正如你所说的,近年来,物业管理矛盾日益突出。为什么?我用一张图来说明我的解释逻辑。
图片5.png
                        (上图文字:政府管制----管制俘获----寡头垄断----利益固化----质量下降----矛盾冲突) 

图 5管制俘获:物业服务质量下降

  2003年条例规定了物业管理人员需要取得职业资格证书,后来取消了。也就是说,法律层面对物业管理行业的准入及经营行为的管制一直在放松。这可以解释为深化市场化改革的结果。但是,我们必须认识到这也可能是“管制俘获”的结果。通俗地讲,政府设定的准入和资质管制可能正是行业想要的,并以此来抬高门槛,排斥竞争,固化利益。政府管制恰恰正中物业管理行业的下怀。经过几年发展后,产业界完成了资本积累和市场分割,已经不需要管制了,于是借市场化改革的风口取消了管制。近年来,宁波物业管理市场在洗牌,有兼并,有退出,结果是形成了寡头垄断。稍懂点经济学知识的人一定知道,寡头垄断造成市场机制失灵和资源配置无效,其结果是消费者福利的净损失,表现在物业管理上就是服务质量下降。
  不仅仅政府的管制被俘获,业主也被俘获了。造成这一奇怪的现象的根源恰恰是政府的管制。如果仔细研究物业管理条例,就会发现:条例对业主、业主委员会作了大量的管制性规定。这些规定束缚了业主的自治。比如,关于解聘物业公司需要全体业主公投(第11条),业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加(第12 条)。我国宪法都没有规定公投,而小区解聘物业居然要公投。只有一个解释:消费者也被产业俘获。对物业的管制在放松,对业主自治的管制仍保持原状。天秤开始不平衡了。在这种情况下,物业处于了优势和强势地位。
66666.jpg

                             
5、物业费:“弱者的武器”。

  问:刚才你说到,物业处于了优势和强势地位,那么是否意味着业主是弱势的?业主有什么办法吗?
  答:是的!业主是弱势的。就象抗议和抗争是弱者的武器一样,物业费成了业主的武器。所以,有业主以拒绝支付物业费来表达不满。但这是双刃剑,因为如果形成恶性循环,其结果就是小区物业管理的崩溃。这是双输的局面。我觉得要尽量避免。
  应该说,业主手中最主要的武器是司法救济。不过,诉讼成本太高,主要是时间成本太高。理性经济人假设告诉我们,当成本大于收益时,不会产生激励,也就不会有行动。所以业主还是弱势的。

  问:那么,业委会是否也是弱势呢?
  答:单个的业主面对一个组织(物业)是弱势的。很不幸,业委会同样也是弱势的。为什么呢?尽管业委会是小区自治组织,但没有法律地位。说白了,业委会不是法人组织,没有主体资格。《物业管理条例》刻意规避业委会的地位问题,《物权法》只是规定了业委会在特殊情况下可以担任诉讼原告。而物业公司都是依法登记的企业法人。两者地位不对等,在民事行为中,你说谁是弱者呢?有时候,在业主面前,业委会常常也是弱者。这一点我在那篇文章中已经讲得很多了。
  问:业委会有什么武器呢?
  答:我觉得,业委会最有力的武器是业主的信任和支持。但是业主的信任和支持,有时是缺失的,有时是反向的,常常是滞后的,永远是不充分的。我想起了黄永玉说过的话:“我们心底不信任的基础太深了,辜负了太多的好意。”我自身的经历是最好的证据。这是一种悲哀。


6、敢问路在何方

  问:你用了六张图形象地说明了当前小区物业管理的现状和困境,我想问的是:这一难题有破解办法吗?
  答:我想,我用两张图来对比说明。
图片7.png

                             图 7政府-物业-业主金字塔模型
  这一张图的核心思想是:政府有选择地退出了部分社会管理职能,通过建立物业管理制度,构建了政府与社会(小区业主)之间的桥梁,间接地实现社会管理。我把这种模式称为“金字塔模型”。这就是过去我们主张的,在政府与社会之间建立缓冲。实际上物业公司就起到了缓冲的作用。这在过去十多年城市化发展过程中发挥了很好的作用。

  但是,现在情况变了。哪些情况变了呢?我认为有两方面:社会条件和技术条件。
  所谓社会条件,其实就是需求。城市化发展催生了物业管理这个行业。起初,业主的需求是简单的,随着城市发展,业主的需求发生了巨大的变化。如果按照马斯洛的需求层次理论,业主的需求已经从简单的保洁和安保等服务向社会交往、尊重甚至是自我实现的需求发展。
  我觉得要特别注意到两个现象:第一个现象是,业主对小区管理的参与热情持续提高,这不仅仅是公民意识的觉醒,还是民主和法治发展的结果。深圳有业主沙龙,宁波各小区业委会已经开始联合起来。
  第二个现象,业主间互动分享的出现。小区内业主分享小孩的学习和教育经验,分享自制食品和自家的菜蔬,分享知识和技能,分享停车位,甚至分享住房,等等。表明:业主从封闭走向开放,邻居对门隔壁不相识开始成为过去。小区的和谐度和融和度提升了。

  技术条件的变化就在我们的手中。小区业主都有手机,每个业主都有自己的微信群,通过信息传递和交流联结成一张大网络。小区的业主微信群就是最好的工具。技术的进步打破了政府、物业对信息的垄断,同时也提升了业主决策的质量和效率,并加速了业主间的互动分享。
图片8.png
                                                                                   图 8政府-物业-业主合作模型
  针对上述变化,我们需要调整。我给出的这张图的核心思想是:政府、物业与业主是平等合作关系。
  政府必须加快制度改进,确立小区自治的目标,并为小区自治提供友好的制度空间和基础支撑。和谐社会建设,小区管理是基础。政府不能再放任自流,不能再按老套路出牌了,而应该转变理念,主动投入资源。这不仅仅是社会管理手段的改变,说大了这是巩固执政基础。
物业必须围绕业主需求设计和提供服务。
  业主必须摒弃社会相对主义的理念,坚持标准人本主义的思想,以主人翁的姿态管理自己的家园。今天(5月15日)上午,我在微信群上看到上上城小区业主挂出抗议标语“六千人的生命当儿戏谁负责。”小区电梯长期没有维保,引发了业主的愤怒。我说,首先要自己对自己负责。每个人都想搭便车,都不关心小区公益,结果会怎样?我不赞同“大鸣大放大字报”这种文革式的抗议方式,发现和揭露问题是重要的,但更重要的是解决问题。业主不能再作甩手掌柜,出了问题将责任全部推到物业、政府头上。亡羊补牢,为时未晚。所以,现在最重要的是转变理念。
  围绕小区自治,三大利益相关者按照游戏规则实现共赢。这就是我给出的破解办法。

  可以说,小区自治完全符合五大发展理念。这里有物业管理服务的创新、有政府企业和业主的协调、有业主间的开放和共享,如果这些都能够做到,那么小区一定实现了绿色发展。特别说明一下,我们说绿色发展,主要聚焦于产业发展和环保主题,其实绿色的理念不仅仅局限于产业,绿色理念外延很广。一个开放、共享、创新、协调的小区,一定是和谐的,也一定是绿色的。
  问:我想替物业公司问个问题,如果小区都搞自治,以后还要不要物业管理服务?
  答:小区自治和物业管理服务不矛盾。小区自治不是要消灭物业管理,而是建立政府、物业和业主平等合作关系。从社会分工发展来看,社会分工是越来越精细。专业化的服务是小区管理的基础。比如:保洁、安保、电梯维保、消防、管道疏通、车辆管理等等。事实上,现在的物业公司,很多服务也是外包的。物业公司就好象是一个集成商,总包商。所以,物业公司会越来越瘦身,但专业化服务会越来越细分。退一步讲,假如一个小区搞自主物业,专业化的服务还是会外包,业委会或业主自治组织则成为了管理者。我本人是欣赏这一模式的。具体的理由我在那篇文章中详细阐述了,这里不再赘述。

  问:那物业企业应该怎么办呢?
  答:我想讲三点:
  第一,物业管理应该从以物为中心的服务向以人为中心的服务转变。物业管理表面上是管理物业,实际上是为人服务。这和餐饮业、旅馆业、服装业等没有本质区别。可惜,很多物业企业根本没有认识到这一点。理念层面要创新。
  第二,物业管理应该加快向分享经济转变。很多人都知道,互联网的发展对传统行业有很大的冲击。物业管理必须借助互联网,结合传统的服务内容,向产品分享、空间分享、知识技能分享、劳务分享、资金分享发展。这里需要特别说明一下,现在很多物业热衷于搞增值服务,说白了,就是建立平台卖产品。这绝对不是分享经济。物业分享经济一定是在主业的优化和提升的基础上才能够发展起来的。所以,服务内容要创新。
  第三,如果物业管理业固步自封的话,那一定是死路一条。前面讲到的社会条件和技术条件的变化,对产业来说,这是个痛点,实际上也是个非常好的机会。不过,很多物业企业根本没有意识到这一点。所以,我看到,一些物业企业在作垂死挣扎。就在昨天(5月14日),城市花园业委会开会,物业还找人闹事。最后业委会报警处理。我想这不是个别现象。没有创新,这个行业迟早会死掉,而且会死得很惨!


2017年5月15日于杭州



评分

参与人数 1天一币 +1000 收起 理由
春来夏至 + 1000 高水准啊,学习了!

查看全部评分

  • TA的每日心情
    开心
    2017-5-18 08:45
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]初来乍到

    36

    主题

    195

    帖子

    195

    积分

    长老

    梦之祭典

    积分
    195
    发表于 2017-5-17 12:02 | 显示全部楼层
    你们小区住着很多高官,大官,大商的
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    擦汗
    2017-9-20 15:37
  • 签到天数: 36 天

    [LV.5]常住居民I

    7

    主题

    1580

    帖子

    1580

    积分

    圣骑士

    zhukelin

    积分
    1580
    QQ
    发表于 2017-5-17 12:41 | 显示全部楼层
    顶一下
    我的5钻淘宝店,集趣阁 http://shop33982481.taobao.com/
    回复

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-9-20 08:56
  • 签到天数: 35 天

    [LV.5]常住居民I

    484

    主题

    1万

    帖子

    1万

    积分

    民生观察员

    池中莲

    积分
    11064

    Medal No.6元老贡献者勋章为奥运加油周年庆勋章老牛勋章荣誉版主勋章9周年纪念勋章

    发表于 2017-5-17 12:51 | 显示全部楼层
    很想看看那几个图
    平平淡淡才是真
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    该用户从未签到

    90

    主题

    1739

    帖子

    1739

    积分

    圣骑士

    积分
    1739
    发表于 2017-5-17 13:58 | 显示全部楼层
    以政府办公室主任或者领导秘书的角度去看你的文章,显然是非常高妙的。
    但以我们普通百姓的角度看,说实话,太高大上,能看明白,却没耐心看完。
    如果你想探索一条新的物业管理路数,我建议你,不需要拼命去搜集什么名人名言,也不需要先搭建理论框架,那是领导干部开会用来忽悠人忽悠自己的路数,和社会实践无关。也只有宁波日报这种不担心柴米油盐的神仙姐姐,才会对这种纯属忽悠的玩意有兴趣。
    你要做的,就是去做, 去行动。用你既有的人望,去搭建符合你意愿的人员班子,然后把事情做好。请记住,接地气,永远比高高在上,夸夸其谈要受人欢迎。

    评分

    参与人数 1天一币 +1000 收起 理由
    春来夏至 + 1000 阿福同学的观点更接地气!

    查看全部评分

    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    该用户从未签到

    16

    主题

    24

    帖子

    24

    积分

    新手上路

    惜福

    积分
    24
    发表于 2017-5-17 14:47 | 显示全部楼层
    楼主写得一手好文章,辛苦了。估计作者是MPA(公共管理硕士)班出身,有公共管理职业背景。从上篇讲述江南一品当业委会委员的遭遇,到本篇从根子里寻找小区病因,有案例有理论有对策,是难得的佳作。
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    该用户从未签到

    16

    主题

    268

    帖子

    268

    积分

    长老

    积分
    268
    发表于 2017-5-17 22:49 | 显示全部楼层
    回复

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    慵懒
    2017-9-17 19:38
  • 签到天数: 96 天

    [LV.6]常住居民II

    18

    主题

    615

    帖子

    615

    积分

    侠士

    积分
    615
    发表于 2017-5-18 08:14 | 显示全部楼层
    回复

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-1-16 17:48
  • 签到天数: 1 天

    [LV.1]初来乍到

    3

    主题

    4748

    帖子

    4748

    积分

    精灵

    当年情

    积分
    4748
    发表于 2017-5-18 09:59 | 显示全部楼层
    业主自治既需要专门的人力来应付日常事务,也需要专门的人力进行记账等账务活动。目前的业委会一是利用业余时间的,二不是专业的,三是没有报酬的,不可能全身心全日制投入。另外,按照目前业委会的法律地位,它也不是一个合格的用工主体可以自主招用管理辅助人员,甚至业委会无权开户、存放资金,所以,无论从理论上还是实际上,就目前而言,自治还只是个别小区才能采用的方法。
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    该用户从未签到

    51

    主题

    4254

    帖子

    4254

    积分

    精灵

    积分
    4254
    发表于 2017-5-18 10:32 | 显示全部楼层
    这种东西 还声称知识版权 ,还《以业主名义》 是不是要找家企业赞助拍个缉拿物业黑洞的专题片?  大话套话无根基的东东都只适宜官场讲坛。
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    该用户从未签到

    11

    主题

    295

    帖子

    295

    积分

    长老

    zqzwlee

    积分
    295
    发表于 2017-5-18 11:01 | 显示全部楼层
    凉水塞牙 发表于 2017-5-17 13:58
    以政府办公室主任或者领导秘书的角度去看你的文章,显然是非常高妙的。
    但以我们普通百姓的角度看,说实话 ...

    博主在无人应聘的情况下,无偿付出,做了很多工作。怎么变成夸夸其谈了?你有没有看完博主的文章?

    博主数次提到鲁迅的文章,看来是真的受伤不浅。
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    该用户从未签到

    90

    主题

    1739

    帖子

    1739

    积分

    圣骑士

    积分
    1739
    发表于 2017-5-18 11:21 | 显示全部楼层
    楼上,无人应聘是因为看不见钱途。如果舍弃现有工作,去做自治物业,收入比上班少了许多,谁愿意去做?
    做事首先要考虑是否符合现代人的行为习惯,你搬个神仙姐姐的石雕过来,对人说,这个东西很漂亮,很好玩。但石雕总是石雕,不可能对你微笑给你馒头。
    明白?楼主是个理论达人,实际动手能力真的有点欠缺。拿一个企业来比喻,楼主适合做指手划脚,指点方向的董事长,做实事的总经理必须请人来做。
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2017-9-9 19:59
  • 签到天数: 21 天

    [LV.4]偶尔看看III

    9360

    主题

    16万

    帖子

    16万

    积分

    版主

    瓜籽 花生 和陶人儿

    Rank: 7Rank: 7Rank: 7

    积分
    160989

    Medal No.6地主元老贡献者勋章奥运火炬手荣誉版主勋章见证日全食原创大师勋章贴图大师勋章世博会海宝勋章老虎勋章分享勋章生日棒棒糖勋章9周年纪念勋章

    发表于 2017-5-18 11:37 | 显示全部楼层
    想多了,业主自治只能是市场个例,而且还是特定条件下的“小”区,例如天海大厦那种
    老大抗猎枪,老二打灰狼,老三去炖肉,老四吃得香, 可怜小老五,只能喝点汤!
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    该用户从未签到

    1

    主题

    32

    帖子

    32

    积分

    新手上路

    积分
    32
    发表于 2017-5-18 13:00 | 显示全部楼层
    拜读两篇文章,说得好!
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    该用户从未签到

    4

    主题

    1625

    帖子

    1625

    积分

    圣骑士

    网络人sos

    积分
    1625
    发表于 2017-5-18 17:09 | 显示全部楼层
    我的理解,标题似以“社区自治”更为妥当,即城市社区居民自治,与农村村民自治类似,是一种政治上的概念,而不仅仅是物业管理这一块内容。
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

    本版积分规则

    快速回复 返回顶部 返回列表