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再论小区自治:关键要让市场在资源配置中起决定性作用

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发表于 2017-5-19 10:37 | 显示全部楼层 |阅读模式
再论小区自治:关键要让市场在资源配置中起决定性作用

倪永品

前言:先推荐一篇人民日报发的关于业主自管的成功案例,小区是可以管好的,关键是用心用力。
欢迎点击:
这个小区牛!业主自管,物业费十年没涨,还赚了五六百万

相关帖文:【原创系列文章之四】再论小区自治:关键要让市场在资源配置中起决定性作用               
               【
原创系列文章之三】“以业主的名义”全民大讨论:小区自治,出路何在?
               【作者本人独家声明  "以业主的名义"一文不是为了揭露物业黑幕 而是管好自己家园               
               【原创系列文章之二】   作者感想:我成了丧家之犬!!!
               【原创系列文章之一】 以业主的名义:我的江南一品业委会的经历和感想




      在《小区自治:路在何方》一文中,我认为:政府、物业和业主应该建立平等合作关系,实现小区自治。有人表达了不同看法,认为:小区自治需要业主做公益,没有钱,谁愿意干这种傻事,认为我想多了。人类一思考,上帝就发笑。如今,理想、正义和公理,都成了取笑的对象。在这种病态的情境下,皇帝的新装如此美丽!我只好承认,对不起,我确实想多了!

  于是,又有人告诉我,你这样揭人家的老底,当心挨揍哦!啊呀呀!吓死宝宝了!罗丹说:“ 生活中从不缺少美,而是缺少发现美的眼睛。”(对不起,我又引用名言了,有人对此有意见,所以先道个歉)同样,小区物业问题一直存在,而是缺少关注和介入。所以,不存在揭不揭老底一说。就象哥仑布将鸡蛋竖起来一样,大家才发现原来一切都那么简单。没有调查就没有发言权。建议脚踏实地作了研究再说话。

  有人注意到了小区自治一个大概念。感谢赐教!小区自治是一个政治概念,与村民自治、民族区域自治一样。我个人认为,这可能是中国社会管理方式改革的方向。我在前文中论证了当前管理模式失灵,实际上我想说的是:小区自治,关键要让市场在资源配置中起决定性作用。当前小区管理中种种问题和矛盾都可以归结为资源错配利益固化

  特别要说明的是:小区自治有很多模式。比如专业物业服务、业主自管、业主和公司合作管理等。目前,最多的是专业物业服务。当然也有业主自管的。《现代金报》报道过宁波的白云小区的案例(http://dzb.jinbaonet.com/html/20 ... t_259326.htm?div=-1)。最近全国各大媒体报道了广州祈乐苑小区物业自管取得的成绩(http://finance.sina.com.cn/wm/20 ... yfkkmc9708596.shtml),这都是非常好的案例。当然,小区自治不一定等于业主自管。小区自治模式要实事求是,每个小区情况不同,只有适合的才是好的。所以说,小区自治关键要让市场在资源配置中起决定性作用。

  如果开展小区自治,怎样才能让市场在资源配置中起决定性作用呢?大家对于经济层面让市场在资源配置中起决定性作用有认识,比如取消行政审批,注册资本实缴改认缴,最多跑一次改革,等等。社会层面呢?一句话,放松社会性管制。

  在小区自治上,放松社会性管制,必须修订《物业管理条例》。宁波是计划单列市,完全有可能在全国先行。根据我个人的研究,我觉得下面几项工作就可以做:

1、赋予业委会法人地位。最近江北有一业委会到街道物业办报备案,要求到银行开户,居然遭到了物业办主任的拒绝。这很奇怪!我想这位主任一定不是无产者,所以一定也是一位业主。一个人的社会角色是多样的,但一定不能将自己定位于一个角色。否则是很危险的。

2、取消前期物业指定。房子销售后,业主还没入住,房产公司就已经确定了物业公司,小区管理模式被固定了。没有与业主商量,剥夺了消费者的知情权和选择权。建议:前期物业指定改为政府部门与业主代表共同议定,或者引入竞标制度。

3、建立前期费第三方存管制度。很多业主根本不知道,小区有一笔前期费,这笔钱是用来开展物业管理工作的,比如装修办公室、购置办公设备等。但是,这笔钱用到什么地方了?有多少小区对这笔钱进行了审计?有的物业公司就冲着这笔前期费来,捞了钱,看看要亏本,于是拍拍屁股走人了。建议:前期费由第三方存管,比如放在指定银行,业主与政府部门共同监管。防止物业公司捞一笔走人。

4、建立小区维修基金第三方存管制度。这笔钱不应该放在房产公司,而是应该放在第三方账户,比如放在指定银行,由政府部门和业主共同监管,定期公布使用情况。

5、细化物业包干制。现在的包干,其实是一笔糊涂账。好不好,看物业公司良心。政府主管部门(既然要管就要有作为!)应该研究出一个标准和范本,不能都推给物业公司。

6、成立业委会协会。既然有物业管理协会,也要鼓励和支持业委会成立协会。两手抓两手都要硬!

  以上这些都是放松社会性管制的想法,供参考!

  当然,小区自治的主体是业主。如何防止公地悲剧,这是个大问题。有人对我说,你有本事自己去干,不要高高在上,指手划脚。估计他没看懂我的文章,我说过,必须抛弃唐吉诃德式的幻想!当年鲁迅先生弃医从文,用文章唤醒大众,难道不是在行动?解决一时一地的问题容易,要改变规则改变社会,需要勇气,需要智慧,需要公民的觉醒和行动!

2017年5月19日于宁波



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发表于 2017-5-19 13:09 | 显示全部楼层
纸上谈兵 ! 待续 《物业主任之我见》
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发表于 2017-5-19 14:00 来自手机 | 显示全部楼层
物管改革,宁波可以立法,。宁波人大自治和法治的立法太少。
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  • TA的每日心情
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    2017-7-19 12:30
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    发表于 2017-5-19 15:39 | 显示全部楼层
    小区自治需要从现实出发,有关方面应该通过各种努力,提升业主自治的意识、能力和环境。
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    发表于 2017-5-19 15:43 | 显示全部楼层
    小区自治任重道远,个人感觉楼主要变成网红当然肯用心写文章的,还是在关心的,顶一下
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    发表于 2017-5-19 15:46 | 显示全部楼层
    限制太大,想想一些小区的整体素质,其实很难达到
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    发表于 2017-5-19 15:49 | 显示全部楼层
    小区自治还是应该具体问题具体分析的,很多小区目前都很难达到,当然楼主的建议还是要顶一下的,比较用心。
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    发表于 2017-5-19 16:18 | 显示全部楼层
    打破固有的利益分配不容易
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    天净沙-秋

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    发表于 2017-5-19 20:49 | 显示全部楼层
    支持楼主,点赞楼主!只有真正关心自家的小区,关心居住、生活的城市,才会如此费时费力去改善它!市民幸福、社区和谐、城市文明才有根基!
    有人说起爱国主义,满腔热情。如果连自己的小区和城市都不关心、不愿意出力,再高大上的爱国主义,也多半是欺世盗名的假大空!
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    发表于 2017-5-19 23:18 | 显示全部楼层
    丘之裔 发表于 2017-5-19 13:09
    纸上谈兵 ! 待续 《物业主任之我见》

    把上下文都看看,楼主实践下来,气不过,楼都卖了
    。。。。。。
    贸贸然说人家纸上谈兵,不太合适的。
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    发表于 2017-5-20 10:35 | 显示全部楼层
    很多物业堪比强盗
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    发表于 2017-5-20 13:45 来自手机 | 显示全部楼层
    三部曲!点赞!
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  • TA的每日心情
    开心
    2016-11-5 15:42
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    [LV.1]初来乍到

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    发表于 2017-5-20 15:38 | 显示全部楼层
    好贴啊,支持。
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    发表于 2017-5-24 10:48 | 显示全部楼层
    现在小区内能真正献爱心的人不多了,给一个点赞。
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  • TA的每日心情
    开心
    2017-3-31 15:28
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    陈哲伟

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    发表于 2017-6-3 10:59 | 显示全部楼层
    1,小区搞业主自治并不是那么简单。需要天时地利人和。本人从事物业管理和业委会事务十五年,纵观全国各地,屡屡有小区尝试开展小区自治而最终失败告终的新闻案例出现,这种鲜有成功案例的事物,要想有个好的推动和实践,至少在当前环境下,太难了。即使是个别标榜的成功案例,如果仔细一观察,也就明白了。且不说操作本身如何,单单就这几个成功案例的可持续性来看,就让人担忧。自治的成功很大因素来自于操作者个人的能力、社会关系、人品素养。

    2,关于前期物业管理问题。所谓前期物业管理,就是开发商在房屋预售许可证取得之前通过招标选择了物业公司,然后这个物业公司开始工作,一直到小区业委会选出来,并决定聘请物业企业为止,这个期间称为前期物业管理阶段(是国务院物业管理条例的定义,和原本的学术界定义有一定差异)。这个阶段主要表现的是前期物业管理服务企业的强势,和不受监督。不少前期物业工作经验不足,加上缺乏外部的强有力监督,往往工作如何取决于企业的内部管控和工作人员的个人良心和敬业程度。近年来矛盾的不断发生以及激化都与不受监督有关。个人认为,要解决这个问题就需要从该阶段的监督主体和监督机制的建立并落实着手,从源头上控制。此外,在小区达到成立业主大会条件的时候,一定要加快筹建,而不是拖到2年之后去筹建。

    3,关于前期费,这次我们也给政府有关部门提建议,进行适当调整,并且可以考虑第三方监管审计与备案制度。

    4,维修资金,目前全国各地的方式方法都有不同,多数是存放在政府部门下设的一个事业单位性质的机构。也有不少地区依据业主大会的决议将资金移交给业主委员会来管理的,也有保管在其他机构的。

    5,包干制,如果没有对包干合同条款的细化以及后续对履约情况的监督甚至审计、追究违约责任,那么不管是包干制还是酬金制,什么制都无法解决。就目前的行业情况来说,绝大多数都是包干制,并且是没有什么监督机制和追责机制的包干制,全靠物业企业良心及具体工作人员良心和敬业精神的。如果没有监督的落实和追责的落实,就算政府或者其他机构拟定了很详细的服务标准,也是白搭。归根结蒂还是在业主方的觉醒和主管能动性的发挥。

    业委会筹备、换届,业主投票、物业选聘,物业服务监督评估。电话13355960240
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