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豪宅贴着地价销售!南京限得那么凶?!

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    发表于 2017-9-13 10:46 | 显示全部楼层 |阅读模式

    2016年4月以47.6亿元豪夺南京麒麟G09宅地的北京京奥港集团,彼时可能不会想到,其开发的京奥港·未来墅的身价会一降再降。

    日前,该楼盘终于领到销售许可证,均价25715-25993元/平方米,仅比楼面地价高出3000多元/平方米,基本是贴着地价卖。

    “身价”一降再降

    2016年4月15日,北京京奥港集团在经过61轮激烈竞拍后,以47.6亿元拿下了南京麒麟G09宅地,楼面价22353元/平方米,创出了麒麟板块的新高。当时,周边楼盘的价格在1.7万-2.2万元/平方米,上述楼面价属于典型的“面粉贵过面包”。

    根据公司最初规划,在该地块开发的京奥港·未来墅将被打造成“南京第三代豪宅典范”,并放出“精装豪宅价格要卖到4万元/平方米”的口风。然而,受限价等楼市调控政策的影响,该楼盘价格预期却不断下调,从4万元/平方米,到3.5万元/平方米,再到3万元/平方米,直至最终被核准的25715-25993元/平方米,较最初的预期价格下降了三成多。当然,产品也从最初的“精装豪宅”改成了“毛坯房”。

    售楼处工作人员表示,这主要是受限价措施影响,如果房价定得过高,就无法通过政府审核备案。因此,开盘已延后了近一年,对开发商来说,已不想捂盘往后再拖。

    据了解,京奥港·未来墅目前的定价略高于周边二手房的挂牌价。业内人士指出,按照目前的售价,该楼盘的利润空间很小,如果成本控制不好的话,开发商有可能亏本。

    首期融资11月到期

    值得注意的是,京奥港·未来墅的土地款是开发商通过信托融资支付的,而且第一期还款日已近在眼前。

    “宏金46号集合资金信托计划”显示,借款方为北京京奥港集团有限公司,资金投向京奥港·未来墅地块。该计划是结构化产品,总规模49.6亿元。其中,优先级资金34.72亿元,次级资金14.88亿元,分两期发行。第一期34.45亿元,优先级28亿元,次级6.45亿元,优先次级比约为4.34:1;第二期15.15亿元,优先级6.72亿元,次级8.43亿元,优先次级比约为0.8:1。第一期到期日是2017年11月12日,第二期到期日是2018年2月26日。

    目前,距该信托计划第一期到期只有2个月。一位业内人士表示,除非开发商已解决资金问题,否则,一定会在首期融资到期前开盘,通过资金回笼来归还借款。

    据了解,该笔巨额融资是以标的地块土地使用权抵押、项目公司100%股权质押、京奥港地产连带保证、实际控制人连带保证设置风控措施的。

    类似卖房案例渐多

    其实,受政府限价等调控政策影响的不仅仅是南京楼市,合肥、苏州、厦门等热点城市的一些高地价楼盘,也大多在贴着地价卖。

    去年土地拍卖火热之时,合肥市九区三县诞生了23幅高地价,到目前仅有10个楼盘项目入市。由于政府严格限价,这些高地价项目的楼面价与备案价差距一般都在3000元/平方米左右,个别差价甚至不到500元/平方米。如新站某知名楼盘,楼面价9614元/平方米,备案价(高层)仅为10499元/平方米,两者差价不足千元。

    在同一个板块,有的高地价楼盘的备案价与周边普通楼盘相差无几。如合肥新站区的华地·紫悦府比,比附近的昌·香樟原著的楼面价高1574元/平方米,但备案价却相同,留给开发商的盈利空间非常小。

    一般而言,高地价拿下的项目,为了更多追求溢价率,会选择高端豪宅产品。如今选择推出毛坯产品的,多半是因资金压力。从去年高地价楼盘的入市情况来看,目前分化趋势明显:一些地价不算特别高(2.5万元/平方米以内)的项目,正在降低身段,贴着地价,抓紧入市;一些超级高地价项目,基本只能捂着。


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     楼主| 发表于 2017-9-13 10:52 | 显示全部楼层
    麒麟板块13年前房子2500元
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     楼主| 发表于 2017-9-13 10:55 | 显示全部楼层
    真表脸,自己高卖地价,然后给人家限价
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    发表于 2017-9-13 10:55 来自手机 | 显示全部楼层
    金龙鱼的未来
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     楼主| 发表于 2017-9-13 10:56 | 显示全部楼层
    也说明“精装修”油水真不少啊
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    2017-2-4 16:45
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    [LV.1]初来乍到

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    发表于 2017-9-13 10:57 | 显示全部楼层

    贾老师 我还指望金龙鱼抬轿子呢。。。。。
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    发表于 2017-9-13 10:58 来自手机 | 显示全部楼层
    宁波将来有参考的目标吗?
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    发表于 2017-9-13 10:58 来自手机 | 显示全部楼层
    hanjd 发表于 2017-9-13 10:57
    贾老师 我还指望金龙鱼抬轿子呢。。。。。

    黄瓜业主?
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     楼主| 发表于 2017-9-13 10:59 | 显示全部楼层
    hanjd 发表于 2017-9-13 10:57
    贾老师 我还指望金龙鱼抬轿子呢。。。。。

    雍景湾?!
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    发表于 2017-9-13 11:04 | 显示全部楼层
    拉高房价好卖地,一般房价里60%都被拿走了。
    这房价差不多卖成本价了啊,建筑成本2-3千一平。
    精装修里油水足啊,号称3000一平的精装修,成本最多1000。
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     楼主| 发表于 2017-9-13 11:04 | 显示全部楼层
    用材和质量堪忧
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    发表于 2017-9-13 11:13 | 显示全部楼层
    也不能怪ZF,觉得地价高 , 你可以不参加拍卖
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    发表于 2017-9-13 11:14 来自手机 | 显示全部楼层
    home888 发表于 2017-9-13 11:04
    拉高房价好卖地,一般房价里60%都被拿走了。
    这房价差不多卖成本价了啊,建筑成本2-3千一平。
    精装修里油 ...

    3000标准开发商装1500 你自己出去装也要3000
    装一千户买材料议价能力不是散户可以比
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    贾正晶 发表于 2017-9-13 11:14
    3000标准开发商装1500 你自己出去装也要3000
    装一千户买材料议价能力不是散户可以比

    甚至自己装 3000还封不住
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    发表于 2017-9-13 11:38 | 显示全部楼层
    hanjd 发表于 2017-9-13 10:57
    贾老师 我还指望金龙鱼抬轿子呢。。。。。

    你那江南景苑又不是啥很优质房产。不等现在外墙刚翻新卖出,还撰着呢?再等两年,外墙再掉墙皮,划到新学区。还能卖上价呢?呵呵
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