设为首页 中国宁波网 广告价目表 广告热线:0574-81850000 网管热线:13780000351
举报电话:0574-81850000 开启辅助访问 切换到窄版

DIY

 找回密码
 注册

QQ登录

只需一步,快速开始

查看: 18581|回复: 20

除了高挂牌价,2018年宁波土地市场还透露了哪些信息?

[复制链接]

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
发表于 2018-2-13 16:37 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
【总结论】:总的来说,单从土地价格上涨来预测,2018年的房价相对2017年还是会有上升。如果在高挂牌价的2018年,土地高溢价率仍然频出,那么房价会上涨到怎样的一个水平恐怕就难以预估了。但是从昨天的两块土地来看,高挂牌价抑制溢价率的作用明显,我们还是可以期待一个平稳的2018年。

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
 楼主| 发表于 2018-2-13 16:38 来自手机 | 显示全部楼层
【引言】:下应东南新城板块的2块土地竞拍备受瞩目:

鄞州东南智慧产业园1号地块经过3轮竞价,被金茂以13920元/平斩获。

鄞州东南智慧产业园5号地块(综合体地块)经过6轮竞价,被荣安以9050元/平斩获。(戳链接查看详情)

其实这两块地自从挂牌起就引起了广泛注意,其中一块纯住宅用地挂牌价13900元/平,更是创造了下应板块土地挂牌价的历史新高。

从2018年1月1日开始,宁波的土地市场不管是挂牌土地的重量级别,还是土地竞拍的激烈程度,或是土地的挂牌价格,都有不少看头。这样的土地市场究竟向我们释放出了怎样的信息?这对于2018年的楼市来说又意味着什么?
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
 楼主| 发表于 2018-2-13 16:39 来自手机 | 显示全部楼层
一、【2018年房价估算:还要涨!】
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
 楼主| 发表于 2018-2-13 16:40 来自手机 | 显示全部楼层
我们知道影响房价有许多因素,大致的可以分为内因和外因。  内因也可以理解为硬性成本:包括有土地、建安、配套、税费以及管销费用。外因则有经济、人口、收入、城市规划等,这些共同作用才决定了房价,而这其中,土地价格是最主要的因素。  前一年的地价会较大程度地决定后一年的房价,先来看看我们宁波市五区的情况:    2015年土地均价4123元/平, 2016年房价14203元/平,差价10000元/平左右,地价占房价的比重为30%左右。  2016年土地均价7788元/平,2017年房价18991元/平,差价11000元/平左右,地价占房价的比重为40%左右。  不管是绝对差价还是比重都有上升。绝对差价的增加与精装产品的增多有一定关系,而比重的上升,主要是因为土地价格的绝对值在增大。    2017年,我们的土地价格到了9806元/平,如果按照绝对差价来计算,2018年的房价可能会达到21000元/平(精装价格),而按照地价占比来计算,就可能达到24500元/平左右。  这是根据前两年的数据关系计算出来的,具体的还要看2018年成交中圈内圈外的比重、经济发展以及土地市场的情况。不过我们预估: 2018年整体的房价会在21000元/平以上,要突破25000元/平不太可能,大概率会在这两者之间。
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
 楼主| 发表于 2018-2-13 16:40 来自手机 | 显示全部楼层
二,【2018年土地市场特点:多板块连接处地块】
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
 楼主| 发表于 2018-2-13 16:40 来自手机 | 显示全部楼层
从2018年1月1日以来,宁波土地市场一共成交的涉宅土地有6宗:  1月17日的北仑小港小浃江综合体地块; 1月29日和1月30日的两块江北区电商园综合地块; 2月2日的镇海新城骆驼板块住宅地块; 2月11日的2宗下应街道地块。  加上挂牌的2块海曙区气象路旁的地块,一共8宗。  从区域上来看,这8宗土地覆盖了宁波市五区:北仑区、江北区、镇海区、鄞州区、海曙区,分布比较平均,各区推出的土地都比较不错,虽然不是大家原先印象中正中心的地段,但是大多都处于板块和板块之间的连接处,发展潜力很大。    例如:小浃江,处于北仑中心城区和东部新城之间,去年万科在这里拿下一块宅地之后,随着板块热度的上升,房价破万,还出现了光盘。1月份,万科又拿下了综合体地块,可以看到这个板块按照规划一步步发展起来的势头。未来这个板块的价值大概率是要在16000元/平以上了。  再看电商园,它处于奥体中心板块和慈城新城板块之间,这两个板块的热度都不低,未来加上电商园的综合体之后,板块联动更紧密,同时也增加了商业配套,对周边板块的提升作用显而易见。周边板块升值了,电商园自己的价值也会增加,这是一种相辅相成的共赢局面。  下应东南新城,它处于东部新城、鄞州中心区、东钱湖三个板块之间,鄞州中学、蓝青中学等都在这里,教育资源丰富。但是作为一个新城,商业配套的缺失一直是大家比较不满的一点,也限制了新城的进一步发展。现在有了综合体地块,填补上了商业这个空白,周边盘的价值将会迎来上涨。
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
 楼主| 发表于 2018-2-13 16:41 来自手机 | 显示全部楼层
三、【2018年土地市场特点:多综合体地块】
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
 楼主| 发表于 2018-2-13 16:41 来自手机 | 显示全部楼层
除了海曙区和镇海新城外,其余都有综合体地块。这似乎是政府在为后面的推地铺路。  现在购房者买房比较关注配套。如果是一个综合体,它本身就能够满足配套,这样的项目是比较容易吸引到购房者的,哪怕是在一个还没有什么商业的板块,住宅产品销售起来也不会有这个顾虑。等综合体起来了,人气聚集,周边推宅地也会更容易。  现在像是环球城、东部新城银泰城,还有再早的鄞州万达广场等,都是商业带动住宅,这种模式的优势大家也都可以清楚地看到。
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
 楼主| 发表于 2018-2-13 17:15 来自手机 | 显示全部楼层
四,【2018年土地市场特点:挂牌价高】
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
 楼主| 发表于 2018-2-13 17:16 来自手机 | 显示全部楼层
今年土地市场,还有一个特点,就是挂牌价上了一个档次,尤其是下应的宅地和海曙的宅地。    高挂牌价,一个很明确的目的就是防止开发商之间的勾兑,保证政府的土地收入。同时,高挂牌价能使溢价率降低,这样带给市场的冲击力看起来会略低一些。  另一个就要说到土地的费用,随着我们房价的上涨,大众对拆迁赔偿款的要求也水涨船高,拆迁的赔偿成本升高,所以,政府拿出一块土地的成本在增加,这也是挂牌价升高的主要原因之一。
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
 楼主| 发表于 2018-2-13 17:17 来自手机 | 显示全部楼层
五【高价地对板块房价影响】
回复 支持 反对

使用道具 举报

该用户从未签到

972

主题

3770

帖子

3770

积分

精灵

积分
3770
 楼主| 发表于 2018-2-13 17:18 来自手机 | 显示全部楼层
高挂牌价导致地价再上升,从已成交的几宗土地价格来说,会对所在板块的房价带来多大的影响呢?    这个问题在我们往期土拍速报中有分析过,这里为大家再简单罗列一下:  小港小浃江综合体地块,计容建筑面积17.6万平,体量较大,成交楼面价5640元/平,因为还有商业,未来精装住宅预计售价可能在17000元/平左右,目前奥园誉湖湾的价格在12000元/平左右,还有升值空间。    电商创新园区前洋E镇南侧1#地块,可建面积22.4万方,成交楼面价4328元/平;东侧1#、2#地块,可建面积达16.68万方,成交楼面价3144元/平米,两个加起来有39万方。两个地块中各项附加要求比较多,如1#地块居住计容建筑面积不超过总建筑面积的60%,所以价格不好估计,而周边在售盘价格在13000—18000元/平,新地块对于板块来说更多的是商业的配套提升。    镇海新城ZH07-06-02-b地块,纯住宅用地,可建面积8.12万方,成交楼面价8706元/平,竞配7100平方保障房。未来预计售价在21000元/平以上,而镇海新城骆驼片区的房价2017年刚突破10000元/平,所以这块新地对片区房价会有比较大的拉升。    下应东南新城两块地,1号住宅地块可建面积10.5万方,13920元/平,5号综合体地块可建面积8.2万方,起价9050元/平。1号住宅未来售价是近三万的水平,而中海国际社区的二手房售价在17000元/平左右,这之间的差距是非常大的,可以说它对下应板块的房价会带来巨大影响,其实,在土地挂牌之后,这里的房价已经上涨了一波。    而还未竞拍的海曙两块地,总建面达到了42.47万方,起拍价16600元/平和17600元/平,光是以这个计算,未来售价3万元/平左右基本是肯定的了,目前离地块较近的新盘有华润公园道和北宸府,在售均价分别是24000元/平和30000元/平。  不过太高的价格政府也会有限价,所以海曙区房价可能只会有小幅度的上涨。  总的来说,单从土地价格上涨来预测,2018年的房价相对2017年还是会有上升。如果在高挂牌价的2018年,土地高溢价率仍然频出,那么房价会上涨到怎样的一个水平恐怕就难以预估了。但是从昨天的两块土地来看,高挂牌价抑制溢价率的作用明显,我们还是可以期待一个平稳的2018年。
回复 支持 反对

使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-29 12:33
  • 签到天数: 211 天

    [LV.7]常住居民III

    19

    主题

    2276

    帖子

    2276

    积分

    游侠

    积分
    2276
    发表于 2018-2-13 17:19 来自手机 | 显示全部楼层
    套用花瓣的一句话从融创到金茂一年半的时间只涨1500 元。这次下应两块地表现很差
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

  • TA的每日心情
    开心
    2018-9-29 12:33
  • 签到天数: 211 天

    [LV.7]常住居民III

    19

    主题

    2276

    帖子

    2276

    积分

    游侠

    积分
    2276
    发表于 2018-2-13 17:20 来自手机 | 显示全部楼层
    不要太过牵强附会于 土地挂牌价高了  这种说法
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    该用户从未签到

    972

    主题

    3770

    帖子

    3770

    积分

    精灵

    积分
    3770
     楼主| 发表于 2018-2-13 17:28 来自手机 | 显示全部楼层
    太阳星星 发表于 2018-2-13 17:19
    套用花瓣的一句话从融创到金茂一年半的时间只涨1500 元。这次下应两块地表现很差

    1,今天,宁波海曙区鄞奉片区HS17-03-06地块由北京北辰实业股份有限公司竞得,成交楼面价16825元/平方米,溢价率95.53%。总价23.1亿元。
    2,气象路宅地起拍价17600!
    回复 支持 反对

    使用道具 举报

    0
    您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

    本版积分规则

    快速回复 返回顶部 返回列表