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成交腰斩,再腰斩!宁波楼市已凉凉?

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发表于 2018-9-13 21:18 | 显示全部楼层 |阅读模式
舒先生总算把自己要卖的房子给卖掉了。

这套位处南塘老街附近新交付不久的房子,面积139平方米,豪装,小区品质挺高,房子所在楼层也不高不低。在二手房市场上,这个小区同面积段的房源,挂牌价普遍在3.5万元/平方米以上,高的甚至逼近3.8万元/平方米,而舒先生因为急于出手以便换购已看中的面积230平方米的一套新房,要价还不到3.2万元/平方米。

原以为很快就可以卖掉的房子,舒先生却是在多个房产中介处挂牌售卖了将近三个月之后,才终于等来最终的买主。过户那天去不动产登记中心,他看着没多少人的办事大厅,不禁有些疑惑——

春天时候还火爆得一塌糊涂的宁波楼市,难道过了一个夏天这就熄火了?


“近段时间成交量确实跌得非常非常厉害!”21世纪不动产宁波区域副总刘杰说,七月份开始市场就走冷了——相比高峰时候的四五月份,七月份的成交量将近腰斩,八月份在七月份的基础上进一步走低,而本月以来又在八月份的基础上再被腰斩。

据21世纪不动产宁波立得内部统计数据,其旗下门店在四月份时候,平均每天可以成交40套左右二手住宅,好的时候更能达到一天60几套;而九月份至今将近半个月,其二手住宅的总成交套数只有40来套,平均下来每天成交套数不过两三套。

本土另一家大型房产中介南天房产的运管部经理张鑫科表示:

“原来一套房子挂出去一两天就会有客户看房,现在挂出去一个礼拜都不一定能等来看房的人。”

二手房市场成交的下滑,在市不动产登记中心的受理量上得到了体现。

据东南商报记者了解,最高峰时候,市不动产登记中心一天受理了260余件房产业务,而本月以来,日均受理量只在100件左右。

市房产市场管理中心的统计数据,也证实了二手房市场的这种变化。

数据显示,今年以来市区二手住宅成交最高的月份是四月份,当月成交套数高达10323套,创下有记录以来的历史新高。而到了七月份,成交套数已降至6234套;八月份,又进一步跌落到了4700余套。

一手房市场的成交,同样已较高峰期腰斩还不止。

市房管中心数据显示,今年以来市区商品住宅销量最高的五月份,共销售7284套。八月份,这一数字已仅有3000套左右。


在春天时候普遍的新盘开盘“日光”、“秒光”的景象,在进入下半年后已只是个案。对于八月份新房市场的走势,有本地房产界观察者用了这样一些词句:“抢房行情终结”、“成交极度萎缩”……

不过,尽管成交大幅萎缩,但不管是商品住宅还是二手住宅,价格的变动都不甚至明显。

被“限价”的新房,房价波动有限。而二手住房因为出售主体分散,南天房产运管部经理张鑫科说,除非房东急着用钱,不然在价格涨上去后就很难会在短期内主动降下来。

当然,春季时候二手房房东动辄“跳涨”几万元甚至十几万元的情形,目前已不复存在。相反,二手房的议价空间有所加大,一套总价200万的房子,原来房东可能只会让个两三万,现在让5万、10万的很普遍。


楼市怎么就熄火了呢?

“购房需求被严重透支了。”

在21世纪不动产宁波区域副总刘杰看来,这是进入下半年后宁波楼市成交大幅下降的主要原因。就其所在公司而言,“今年前七个月我们的成交量,已经和去年前11个月的总量相当。”

记者也注意到,今年成交最旺的3月—6月这四个月,市区二手住房成交总套数接近3.5万套,约为2017年全年成交量的55%,更只比2015年全年的成家量少了800余套。

房产运管部经理张鑫科指出,大学生购房补贴政策结束,“落户新政”激发的购房需求基本释放完毕,拆迁购房需求因为政策转向趋减,这些因素也导致了当前市场需求的不足。

同时,房贷利率高企——现在一般需要在基准利率基础上上浮20%—25%,银行放款时间甚至长达半年,也进一步抑制了购房需求。

事实上,不仅购房需求在今年上半年已被提前透支的迹象明显,房价也被认为是如此。

从市区二手住房成交均价看,据21世纪不动产宁波立得方面的统计,2017年从年初的14000元/平方米左右涨到年底的约16700元/平方米,全年涨幅约19%;今年6月底的成交均价在19500元/平方米左右,算下来半年涨幅接近17%。也就是说,今年上半年几乎和去年全年涨得一样多。

房价在高位基础上的进一步快速上涨,显然会影响到购房者的购房能力。

另一个关键因素,是国内其他城市如厦门、杭州、南京乃至北京、广州这些一线城市近期不断传出这样的一些消息——楼市成交大减,开发商开始打折促销,房价出现实质性下跌,土地流拍或者成交价较前两年大跌……还有房产税似乎也山雨欲来。而楼市调控政策的高压态势,则毫无放松迹象。


这种种显然是利空楼市的消息,事实上在宁波楼市内也已经有实际的体现。最明显的便是土地拍卖市场的由火爆而趋于冷静,挂牌之初被认为是“黄金宝地”、有成为板块“地王”潜质的地块,近期最终都以底价或低溢价成交。

在业界人士看来,这样的消息面,不可避免地会影响到购房者的心理预期。市场火爆时候大家一拥而上,生怕现在不买接下来房价还要涨;而待市场走冷,风声四起,大家就越不敢买,生怕套进去。

而在更宏观的层面,当前中国经济在内部和外部都面临一些挑战和不确定因素,这同样也会给楼市走势带来变数。

当然,业界人士也表示,进入下半年之后宁波楼市成交的寡淡,不能排除季节因素。天热的夏季,是楼市传统的销售淡季,不仅购房需求走弱,开发商推盘的意愿也不强。


市场还会好吗?

在已经进入楼市所谓的“金九银十”传统旺季的今天,市场成交的重新回升,尚无明显迹象。二手房市场的成交形势,被从业者称之为“这一波行情开启两年多以来从来没有过的淡”;市区新房市场九月第一周的销售量,有统计数显显示是1146套,环比下降10%。

“‘金九银十’的市场,不太可能会有起色。”

21世纪不动产宁波区域副总刘杰如此判断。在他看来,影响近段时间以来宁波楼市成交持续走低的因素,不管是内部的还是外部的,都很难会在年底前改变或消失。如果成交持续低迷,不排除最后会影响到房价的下调。

成交量的回升,有业界人士估测有可能会在临近年底时候。届时,随着开发商各项资金支付压力的增大、回款需求提升,新房市场不排除出现打折促销、以价换量的情况,从而提振市场成交。

有本土房产公司营销负责人士表示:

“只是,在限价的大环境下,开发商前两年拿地价格又普遍比较高,利润空间有限,以价换量的操作空间不会太大,除非开发商债务压力很大、不惜代价也要想方设法回笼资金。”

如果宁波新房市场的价格像广州、厦门、杭州等城市那样出现折让、下调,二手房的价格也难免相应生变,进而影响到二手房市场的成交。

也因此,最近两三个月的市场走势,被业界认为十分关键。明年宁波楼市如何走,某种程度上也要看今年最后三四个月的“脸色”。

当然,谁也无法断定宁波楼市接下来会是如何走势。

不管是楼市调控政策、购房者的心理预期和判断、开发商的资金及债务状况和融资渠道、银行的房贷政策、土地供应量和地价等等直接影响楼市走势的因素,还是货币政策、财政政策等等间接影响因素,在当前宏观经济环境的不确定中,随时都可能发生变化。

一切,都尚待时间观察。

  • TA的每日心情
    慵懒
    2018-11-20 08:30
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    发表于 2018-9-13 21:34 来自手机 | 显示全部楼层
    8月全国前5大地产公司地产销售面积同比增速从13.1%降至3.5%,全国前10大地产公司销量增速从35.3%降至2.9%。8月全国4大一线城市地产销量增速回升,但12个二线城市地产销量增速从0降至-7.1%,16个三四线城市地产销量增速从-3.4%降至-13.8%
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  • TA的每日心情
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    发表于 2018-9-13 21:35 来自手机 | 显示全部楼层
    小港除外
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    发表于 2018-9-13 21:37 来自手机 | 显示全部楼层
    请大家不要慌张,有小港在,宁波东跌不了
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    发表于 2018-9-13 21:40 来自手机 | 显示全部楼层
    落花生 发表于 2018-9-13 21:35
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    花生,打听下奥园什么时候上,要给大家打下信心了,要不然大家心态都崩了
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    发表于 2018-9-13 21:43 来自手机 | 显示全部楼层
    赌一包花生,年底保证跌10个点
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     楼主| 发表于 2018-9-13 22:27 | 显示全部楼层
    寒风瑟瑟……保暖过冬……
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  • TA的每日心情
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    2017-9-28 09:52
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    [LV.2]偶尔看看I

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    发表于 2018-9-13 22:54 来自手机 | 显示全部楼层
    土豆炖牛腩 发表于 2018-9-13 21:43
    赌一包花生,年底保证跌10个点

    我赌20个点
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  • TA的每日心情
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    2018-11-20 08:30
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    发表于 2018-9-14 10:11 | 显示全部楼层
    8月二手成交量比杭州就少一丢丢,还不错
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    2018-11-20 08:30
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    发表于 2018-9-14 10:13 | 显示全部楼层
    数据显示,今年以来市区二手住宅成交最高的月份是四月份,当月成交套数高达10323套,创下有记录以来的历史新高,八月份,又进一步跌落到了4700余套。

    一手房市场的成交,同样已较高峰期腰斩还不止。

    市房管中心数据显示,今年以来市区商品住宅销量最高的五月份,共销售7284套。八月份,这一数字已仅有3000套左右。



    一手市场还好有小港撑着,哦也!

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    2017-7-14 10:45
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    [LV.1]初来乍到

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    发表于 2018-9-14 10:49 | 显示全部楼层
    这些数据都没什么用,全年一个月,2个月的数据差能代表什么,任何行业都有淡季旺季,还是看到时候全年一手二手的销售和往年相比靠谱点
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    发表于 2018-9-14 10:51 | 显示全部楼层

    难道现在处于2010年末到2011年初的阶段?
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    发表于 2018-9-14 10:52 | 显示全部楼层
    sanzy 发表于 2018-9-14 10:49
    这些数据都没什么用,全年一个月,2个月的数据差能代表什么,任何行业都有淡季旺季,还是看到时候全年一手 ...

    肯定比不过去年
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    发表于 2018-9-14 10:53 | 显示全部楼层
    sanzy 发表于 2018-9-14 10:49
    这些数据都没什么用,全年一个月,2个月的数据差能代表什么,任何行业都有淡季旺季,还是看到时候全年一手 ...

    放心,肯定比不过去年,不说环比下降,下半年的数据同比也比不过去年
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  • TA的每日心情
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    2018-11-18 15:38
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    [LV.5]常住居民I

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    圣骑士

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    发表于 2018-9-16 11:06 | 显示全部楼层
    地段差的在下跌   

    核心区的品质房 抗跌性强
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