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从单价地王到突发爆冷,2019年海曙区土拍都经历了什么

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  • TA的每日心情
    开心
    2019-12-13 09:31
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    [LV.7]常住居民III

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    发表于 2019-12-2 10:15 | 显示全部楼层 |阅读模式
    自行政版图调整之后,宁波城市发展一路以来高歌猛进,诸如南部新城、东钱湖新城、抑或奉化、姚江板块等,城市外延新生板块纷纷崛起,更成为网红楼盘的诞生地,直接开一个爆一个。所谓“长江后浪推前浪,一代新人换旧人”,曾经为层峰人士竞相首选的核心板块却显得后劲不足。尤其老海曙,作为老底子代表,已被推上“过气”舆论的风口浪尖:海曙难道不行了?但毕竟盛负“宁波富人区”之名,坐拥三江人杰地灵,生活配套醇熟完备,海曙于城市内核版图的地位断然是不可小觑的。今年4月,
    2019海曙区城市价值发布会
    上确定未来海曙将按照“东商西绿中高新”的发展思路,形成“一心两带三圈”的空间格局,重点发展城市核心区、姚江文创湾、集士港卫星城、临空经济示范区、四明山大花园等片区,展开城市发展卷轴。

    虽然不及其他板块高举高打规划红利,但海曙还是吸引了一票品牌开发商竞相争地。截止11月,海曙区出让土地共计8宗,其中4月老海曙高塘四村地块,以20750元/平+28500㎡配套用房成交,最终成交楼面价实际约2.8万平,算得上是宁波迄今为止单价“地王”
    2019年宁波市海曙区土地市场成交汇总

    接下来的地价有点“差强人意”,但还是看得出海曙依旧备受追捧。



    根据华星研策周报,至11.24日海曙区库存面积为42.2万㎡,相较市六区总库存面积276万㎡,去化周期约4.7个月而言,实属“余额不足”。那么对于新地块,市场不免有了更多的期待。本期本号就来关注下2019年海曙土拍新地块的概况及对应的地理范围学区。

    1
    海曙区Ⅱ-4g/4j地块(原高塘四村)
    借势开春的土拍热潮,海曙第一块土拍就迎来了2019年的高光时刻。海曙区Ⅱ-4g/4j地块(原高塘四村)位于海曙核心区,距离余姚江仅约500米,地理位置得天独厚,高达2.8万/平的实际地价真实反映它的可贵。


    根据其所处的地理学区范围,未来小学很有可能划入高塘小学,对口中学为李兴贵中学。学区内以老小区居多,暂无在售新盘。

    2
    海曙区CX08-01-01C地块(集士港南片地段)
    海曙区CX07-01-07f地块(集士港中二片)
    5月,集士港接连成功出让两大地块。功能定位为卫星城,集士港未来将打造成宁波的城西门户,更拥有沪甬铁路宁波西站、国家级临空经济示范区、虹桥版大型综合枢纽等政策利好,同样成为诱人的“香饽饽”。海曙区CX08-01-01C地块(集士港南片地段),耗时2时,历经211轮竞价,溢价率58.6%,这宗地创造了板块内宅地单价最高纪录,同时也让集士港带给宁波人全新的想象力。目前以项目推广名香榭水岸入市。

    海曙区CX07-01-07f地块(集士港中二片)经过241轮竞拍,最终溢价率44.5%,成交楼面价11000元/㎡,也算是不错的成绩。目前正以项目推广名禹州海西明月府入市。

    以上两大地块根据其所处的地理学区范围,未来小学都很有可能就读集士港小学,对口中学为集士港中学。众所周知,集士港小学已发布三年红色招生预警(2019年-2021年),不过目前有新增一所九年制一贯学校——海西实验学校,已经立项批复。教学规模72个班,小学48班,初中24班,预计2022年年底完工。届时新地块也有可能划入新校。


    学区范围内在售楼盘
    楼盘名
    户型面积(建面约)
    在售均价
    规划户数
    香榭水岸
    95-107㎡
    未定
    314户
    禹州海西明月府
    89-116㎡
    未定
    ——
    荣安西溪里
    102-128㎡
    22300元/㎡
    646户
    荣安桃花源
    156-165㎡
    22000元/㎡
    904户
    荣安桃李郡
    108-173㎡
    22000元/㎡
    439户
    曦墅
    238-279㎡
    23000 元/㎡
    49户
    (以上数据均来源于销售平台)

    3
    海曙区HS07-03-39b/HS07-02-51地块
    (原杭甬高速段塘立交地块)
    同样位于海曙区核心,紧邻地铁2号线藕池站,周边环伺老小区及工业区,但被万科拿下,未来项目的建成有望进一步提升区域内住宅品质,且在一定程度上产生万科效应带动板块价值的撬动。


    根据其所处的地理学区范围,未来很有可能划入藕池小学,对口中学为古林中学。周边有华润公园道 (1138户)将于明年内交付。
    学区范围内在售楼盘
    楼盘名
    户型面积(建面约)
    在售均价
    规划户数
    公园道
    60-180㎡
    12000元/㎡
    ——
    (以上数据均来源于销售平台)
    4
    海曙区后孙地段五江口区块地块临一线姚江,地块规划用途为居住、商业、商务、娱乐康体设施混合用地,计建筑面积将近50万方,可想而知海曙又一超级综合体将崛地而起。其中实际宅地计容建面约26万方,未来预计新增有2000户住户。

    教育资源方面,地块自配一所幼儿园,未来大概率会就读海曙外国语学校(五江口校区)。五江口校区为九年一贯制设置,于2017年建成并投入使用,学区对应清风社区西区(青林湾西区6-8期),五江湾小区,也承担了青林湾校区分流生源的作用,目前并未发布招生预警。但一旦新地块建成,大量的住户入住,就学问题势必严峻。

    5
    海曙区HS17-03-07地块
    今年土拍爆冷的一块地,起拍价17800元/㎡,是宁波土拍史上起价最高的一块地,且天资优越,临一线江景,最终楼面价仅停留在19430元/㎡,令人咂舌。


    根据规划,鄞奉板块包含4个社区:澄浪社区、红起社区、小漕社区、洞桥社区。目前学区主要为尹江岸小学、南苑小学、翰香小学和段塘学校,对口中学为东恩中学

    除了以上几个学校,位于绿城地块的南侧,鄞奉板块还有一所新学校即将启用,即段塘学校扩建新校区。新学校占地5万方,规划为54班九年一贯制学校,预计明年启用,启用后计划更名为:雅戈尔实验学校
    6
    海曙区HS17-03-09地块(鄞奉片区地段)
    刚刚绿城拍完,中梁又紧随其上,17380元/㎡的楼面价还是不温不热,再看下周边在售楼盘,地块北侧北宸府售价约31000元/㎡;两公里范围内江湾城售价约38000元/㎡,海语天下售价约35000元/㎡,海曙金茂府售价约33500元/㎡,走的都是豪宅路线价格不低。

    按照绿城与中梁一贯的住宅打造调性,又有雅戈尔教育资源的加持,会不会预示着鄞奉板块的全面起飞呢?


    学区范围内在售楼盘
    楼盘名
    户型面积(建面约)
    在售均价
    规划户数
    北宸府
    119-169㎡
    31000元/㎡
    908户
    城投悦江湾
    84-137㎡
    30000元/㎡
    320户
    江湾城
    145-330㎡
    38000元/㎡
    460户
    (以上数据均来源于销售平台)

    7
    海曙区HS09-05-01地块
    (轨道4号线柳西新村站)

    这块老海曙核心腹地地块仅一轮报价,就以底价完成了土拍交易,竞得者为华润。先来看下这块地的条件,西面隔河与老效实相望,沿迎春街一直往东走400多米就是天一阁,地段优越毋庸置疑,更优秀的是,距离地铁1号线大卿桥站仅约400米路,其毗邻的苍松路上又在建地铁4号线。双地铁加持,难怪最终交由擅长打造地铁上盖物业的华润接手,就在5月,轨道交通3号线儿童公园站地块同样由华润以12800元/㎡拍下。

    根据其所处的地理学区范围,未来小学很有可能划入中原小学,对口中学为十五中学(老校区)。

    学区范围内在售楼盘
    楼盘名
    户型面积(建面约)
    在售均价
    规划户数
    金地华章
    123-139㎡
    32000元/㎡
    210户
    (以上数据均来源于销售平台)从单价地王到突发爆冷,海曙的地价并未带来更多惊喜,除了地段的优越性,涉及社区老旧、街道狭窄、配套老化等因素,加之老城肌理格局的改造之难,老城心的渐受冷落日益明显。
    近年来宁波城市变革大刀阔斧,越来越多的人选择居住城市外延板块,其实每一个城市的发展,终会出现“地段平权”效应,虽然市中心起点过高,但随着互联网+轨交时代的开启,其价值还是会被慢慢拉平。也许切实提升民生配套建设,尤其教育资源这类的刚需,才是真的"保留价值"的有效举措。


  • TA的每日心情
    开心
    2017-11-15 09:35
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    [LV.1]初来乍到

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    侠士

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    发表于 2019-12-2 10:59 | 显示全部楼层
    这张图看出来海曙还是没有跳出老海曙范围,未来竞争潜力没了,快跑
  • TA的每日心情
    开心
    2018-1-28 16:30
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    [LV.1]初来乍到

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    发表于 2019-12-2 11:14 | 显示全部楼层
    海曙吃老本,天天走遍天下不如宁波江厦
  • TA的每日心情
    开心
    2019-2-19 13:09
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    [LV.1]初来乍到

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    发表于 2019-12-2 11:38 | 显示全部楼层
    海小高塘分校了解一下

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    天亮之前

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    发表于 2019-12-2 12:07 | 显示全部楼层
    海曙要是造新城,图上看最好的区域,还是姚江文创湾最合适,通途路、中山路沿线。至于老城核心区域,虽然改造难度大,但是改造方向应该是明确果断,不是推几块豆腐块的住宅用地就完事,看看月湖边上那一圈,本来挺好一料子,就是没起来像模像样的商业氛围,成了老年人乐园,湖东镇明路可以商业升级一下,湖西这边这么多年了,魄力大点,该搬的就搬掉,该修的就修好,这些是其它各区域手里没有的大牌。现状是真的差,核心区域还是得靠商业。
    难怪人家唱衰海曙
  • TA的每日心情
    开心
    2018-6-13 20:59
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    发表于 2019-12-2 12:12 | 显示全部楼层
    lz这功课做得蛮全面

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    太阳神

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    老虎勋章周年庆勋章

    发表于 2019-12-2 12:17 | 显示全部楼层
    原来我家在大花园!真的不识庐山真面目啊!
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    开心
    2019-9-30 11:44
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    城里有条蓝色的鱼

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    发表于 2019-12-2 16:38 | 显示全部楼层
    天亮之前 发表于 2019-12-2 12:07
    海曙要是造新城,图上看最好的区域,还是姚江文创湾最合适,通途路、中山路沿线。至于老城核心区域,虽然改 ...

    对头。湖西发展太慢太慢。
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    奋斗
    2019-9-18 10:41
  • 签到天数: 5 天

    [LV.2]偶尔看看I

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    发表于 2019-12-3 09:40 | 显示全部楼层
    高塘听说要划进海曙中心小学

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    发表于 2019-12-3 10:05 来自手机 | 显示全部楼层
    海曙的地价是被政府硬生生拉高的  估计很多海曙高价拿地的开发商都比较头疼  比如北辰  保利…………
    0
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